最近这个房价，跌得实在太猛了，简直惨不忍睹。但我们觉得，随着这波房价下跌，它正在逼近一条比较靠谱的防线。
先说说现在的房价——
西客站片区的房价，直接干到七八千了，逼近2016年房价大涨之前的价格！
我们来看几套最近成交的二手房。在西客站核心区的中建锦绣城，8月9日成交一套112㎡的大两室，价格80万元，折合单价7126元/㎡。
这套房子从2024年年初开始挂牌，当时挂牌价150万元。
此后，经过连续8轮调价，145万、126万元、115万、113万、110万、99万、93万、89万……最终又降价9万以80万元成交。
再看一套：西客站片区经十路沿线地金科城，8月11日成交一套121㎡的三室产品，成交价101.2万元，折合单价8363元/㎡。
这个业主比较果断，1个多月前开始挂牌，起价直接是109万，单价9008元/㎡，诚意满满，最终降价8万成交。
以上成交价格并非西客站片区孤立。
目前，西客站片区的次新房，大两室产品很多挂牌价格只有七千多元，正常三室产品有很多挂牌价格是八千多元。
目光转到东边，来到前些年楼市大热的唐冶片区，这里情况也比较严峻。
绿地城，上个月成交一套118㎡的三室产品，成交价格只有94万元，折合单价7966元/㎡。
这套房子从2023年开始挂牌，当时挂牌价格150万，最终经过10次降价，以当前价格成交。
当然，绿地城这个户型一般，进深太长，只有一个卧室和客厅朝南。
我们再看一套相对较 好的户型，面积约98.29㎡， 方方正正，成交价92.5万元，单价9411元/㎡。
目前，唐冶片区有两个社区价格非常低，分别是火炬东第、帝华鸿府公馆。这两个社区的开发商、物业等口碑一般，有大量价格只有七八千块的房源。扣除这两个社区之外，片区依然比较多挂牌价格万元以下，甚至八九千元的房源。
不得不说，这波房价下跌在真的猛，简直让人蒙圈。
那么，房价到底会跌到什么地步？我们觉得，有一个参考指标未来会越来越重要——房屋的出租收益比。
房价跌跌不休，割肉太心疼，持有则继续失血， 业主手足无措。但是，如果房租收益比较高呢？
以西客站、唐冶片区为例，这里小三室产品月租金基本在2000元以上，年租金可达两三万。如果房价只有100万元，甚至不足100万元，年租收益比基本可达到2.5%以上。
这个租金收益率远高于5年期定期存款利率（目前约为1.3%），也高于 10年期国债收益率（目前约为1.78%），继续持有房产的价值已经在显现。
不过，我们并不觉得这个出租收益率已经足够高。对于房屋出租收益率的价值判断，有一种说法是这样的：
优良水平（非常理想）：≥ 4% - 5%
能达到这个水平的房产，非常具有继续持有的价值，它意味着大约20-25年的租金可以收回购房成本。
合理水平（市场普遍）：2.5% - 4%
这个水平的房产，租金回报并不算高，投资逻辑更侧重于升值潜力。在升值预期较弱的当下，勉强持有。
偏低水平（依赖资产增值）：
这类房产的租金收益收益非常低，它的投资价值严重依赖于升值。如果看不到升值潜力，持有者将会比较艰难。
对于以上说法，个人觉得有点笼统了。我个人的判断标准是：
考虑到空租期，房屋维修、折旧等风险，出租收益率高出国债收益率1.5-2个百分点才算真正靠谱。
目前10年期国债收益率是1.78%左右，所以如果一套房子的房租收益率达到3.28-3.78%以上，将会有较好的持有价值。
换句话说，价值100万元的房子，一年有3.28万以上租金，才算稳坐钓鱼船。
以此判断，当下很多房屋的出租收益率水平还是偏低的。但是，随着房价的下跌，房租收益率正在提升，业主继续持有房产的意愿也将上升。
未来有一天，“大不了咱不卖房了，收租金更划算”的想法成为主流时，房价的市场防线就真正到位了。
——全文完——
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