这两年，随着行情调整，交付破发早已不是新鲜事。
但如果说发生在国际滨，多少有些让人感到惊讶。毕竟，这里以高收入群体多、自住改善需求旺盛著称。即便真破发，基本也在相对偏的位置。
但现在，滨江区不仅有次新破发，跌幅还不小，而且还位于优质地段。
就在前几天，网易、阿里旁的傲旋城，变卖成交了一套位于54-55层的89.51㎡跃层，总价280万，折合单价3.13万/㎡。
这是一套法拍房，6月2日和6月21日，一二拍均流拍，最初起拍价320万。
一房一价显示，这套1-1-5412房源IPO价443.41万，单价49978元/㎡。也就是说，光账面跌幅就高达37%。
作为对比，傲旋城北侧的平晖府，2023年下半年入市，精装限价4万6，整体中签率20-40%。东南侧的中海云宸，目前挂牌均价近5万4。
纵观这几年交付的滨江区次新房，傲旋城可以是说最郁闷的那个了。
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傲旋城位于时代大道与滨康路交叉口，附近集中着阿里、网易、华为、中控、连连等互联网大厂和企业。
项目由三幢楼组成，A、B座是高度约240米的超高层，C座是高约100米的塔楼。公建化玻璃幕墙立面，相当显眼，可谓滨江区标志性建筑之一。
产品设计上采用混居模式，住宅、公寓、大平层、商业等，都在垂直建筑中。
其中，住宅均位于30层以上。包括304套约90㎡户型（跃层），128套约130-430㎡的大平层，及4套约260-860㎡的超大顶跃。
高区可远眺钱新、莲花碗，甚至西湖群山，是杭州从未有过的住宅高度。
公区也很亮眼，比如它有一个净高约7.5米的巨型酒店式落客门廊，还有挑高约9.5米的住宅入户大堂。
2019年10月一把梭哈推出全部436套住宅，起价34600元/㎡，主流单价4-5万。总价最便宜312万，最贵的858㎡顶跃近4398万。
虽与当时滨江区最高5.15万（滨康综合体）的限价有较大价差，但去化并不理想，后来还启动了分销。
原定于2022年11月的交付时间，也多次拖延。
2023年因为交付延期纠纷，还出现了不少公开报道（最后约定2023年底交付）。目前小区挂牌房源中，最早的一套房源是去年7月上架的。
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地段颜值门面都不差，房价怎么就支棱不起来？
“最主要的问题是，户型设计太过另类，缺点太明显了。”附近中介说。
傲旋城的住宅户型，并非我们传统认知的2T2或2T4格局，而是类酒店式公寓格局的住宅：多户围绕着中间的电梯井布置。
单层分为两个单元，其中1单元户数最多达16户。加上又是超高层，得房率也远低于常规住宅。
这就造成几个后果，采光通风和隐私性不佳。比如中间户房源只有单面采光，只有角落的边套户型，才有L型两面采光。
开头拍卖的这套跃层户型，就是两面采光的好房源。这也是单价能拍到3万+的重要原因。
另外，高占比的小户型（包括小面积公寓），在这种商住混居模式下，也让项目定位不够纯粹：公区配置看上去很豪宅，户型配比又显得比较刚需。
“高端客看不上，对刚需也不实用。”中介分析说。
在行情好的时候，它的缺点可能会被掩盖；但在调整期，这些不足就会被放大，成为下跌的加速器。
目前傲旋城的住宅房源，挂牌均价4万左右，成交不多。杭房数据显示，今年3月以来，小区共网签房源8套（含公寓）。
其中，今年5月和6月网签的2套89㎡，单价2万8到3万4。而公寓基本1万5左右。
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相对值得安慰的是，小区租金市场尚可。
“周边互联网大厂多，有租赁需求的年轻人多。”中介表现，虽然户型独特，但相比周边品质住宅，租金有一定优势。
贝壳网显示，目前傲旋城89㎡跃层，月租报价6000-7000元为主（部分家具齐全）。
而附近的中海云宸，139㎡户型月租报价在11000-12500元之间。其自持的中海友里，55㎡一室一厅的房源，报价也要5500-6000元之间。
当然，相比跌落的房价，租金只能算是一点宽慰。
而且，租赁市场也达不到很旺盛的地步。包括同小区的公寓，面积更小租金更实惠，也分流了不少客户。想要保持稳定的租金回报，并不容易。
总的来说，户型是傲旋城最大的硬伤。为了迁就建筑造型，牺牲了内部空间的合理性、实用性和舒适性。
它是地段价值和产品价值严重错配的典型，它用“血淋淋”的事实告诉我们：
地段和颜值固然是买房的重要因素，但决不能只看这些，户型和产品力同样重要，它们也是决定居住品质和资产价值的关键。
“地段为王”没错，但“产品为王”同样重要。
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